I codici postali di Londra che tutti citano sono al 30°, 31° e 32° posto

Chiedi dove investire a Londra e la risposta arriva come un elenco di codici postali. Kensington. Chelsea. Mayfair. Notting Hill. I nomi sono la risposta, e lo sono da vent'anni.

Metti un numero accanto a quei nomi e l'ordine si capovolge.

Abbiamo calcolato il rendimento lordo da locazione per ogni borough di Londra usando due banche dati pubblicate sotto Open Government Licence: i prezzi mediani degli appartamenti dai Price Paid Data dello HM Land Registry e gli affitti medi mensili dal Price Index of Private Rents dell'ONS. Affitto annuo diviso prezzo, nient'altro nella formula. Barking and Dagenham e prima al 8,66%. Dall'altra parte della scala i tre nomi che tutti recitano stanno in fondo: City of Westminster 30esima al 5,09%, Camden 31esima al 5,01%, Kensington and Chelsea 32esima al 4,89%.

La verifica che conta

Un numero che nessun altro pubblica non vale nulla se il metodo e sbagliato. Ecco quindi il calcolo per intero, cosi puoi rifarlo tu. Kensington and Chelsea: affitto medio mensile di 3.629 sterline per luglio 2026, per dodici, diviso per un prezzo mediano degli appartamenti di 890.000 sterline — il valore centrale di 985 compravendite registrate nei dodici mesi fino al 30 giugno 2026 — fa 4,89%. Barking and Dagenham: 1.696 sterline contro 235.000 sterline fa 8,66%. Ogni rapporto prende entrambi i numeri dallo stesso borough, e le due finestre sono le stesse per tutti e 32 i borough: il prezzo e una mediana su dodici mesi di compravendite registrate, l'affitto e un mese solo. Entrambe le banche dati sono pubblicate sotto Open Government Licence.

La scala va dal primo all'ultimo con 3,77 punti percentuali di distanza.

Perche la mediana e non la media

Una mediana e il prezzo della compravendita che sta in mezzo. Una media viene tirata dalla coda, e a Londra la coda e lunga: una sola vendita a otto cifre sposta la media di un borough e non sposta l'acquisto di nessuno. Sul prezzo medio degli appartamenti pubblicato dallo House Price Index, Kensington and Chelsea mostra un rendimento del 4,35%; sulla mediana di cio che e stato davvero scambiato, mostra 4,89%. Il secondo numero e quello su cui un compratore puo agire, quindi e quello che questa casa usa ovunque.

Cosa questa scala non ti dice

E un rendimento lordo. Imposta di registro, spese condominiali, canone del terreno, periodi di sfitto, gestione e tasse stanno tutti sotto quella cifra. Le due cifre di ogni rapporto vengono da finestre diverse — una mediana su dodici mesi di vendite registrate contro un singolo mese modellizzato di affitto — quindi la scala confronta i borough fra loro e non e il rendimento di un singolo immobile. Il dato ONS comprende contratti nuovi ed esistenti e ogni tipo di immobile su tutto il borough, mentre il prezzo riguarda i soli appartamenti. La City of London non compare nel nostro estratto sugli affitti e percio non e in classifica.

Un codice postale e una preferenza. Un rendimento e un'aritmetica. Confondere le due cose e l'errore piu costoso che un investitore possa fare in questo mercato, e lo si fa ogni giorno.

Perche il divario resiste invece di chiudersi

Il rendimento e un rapporto, e nella Londra di pregio a lavorare e stato il denominatore. Gli affitti nel prime central London sono saliti dello 0,4% nel secondo trimestre del 2026, portandosi all'1,5% sopra l'anno precedente, secondo i dati Savills. Nel sud-ovest di Londra la stessa cifra annua era del 3,6%. E il prezzo a separare i borough, non l'affitto: l'appartamento mediano a Kensington and Chelsea costa 890.000 sterline contro 235.000 a Barking and Dagenham, un fattore 4, mentre gli affitti differiscono di un fattore 2,1.

Un rapporto costruito su un divario di prezzo di quattro volte e uno di affitto di due non converge da solo. Ma la scala non sta nemmeno ferma, e vale la pena essere precisi su quale sua parte si muove. Ordinando ogni borough di Londra sullo stesso rapporto per ogni mese dal 2016 e confrontando ogni coppia di mesi distanti tre anni, gli estremi quasi non si spostano: i primi tre e gli ultimi tre si muovono in media di 0,34 gradini in trentasei mesi, e solo il 0,7% cambia di tre posizioni o piu. Il centro invece si rimescola — dal quarto al ventinovesimo la media e 2,94 gradini e il 44,5% si sposta di tre o piu. Quindi i nomi in fondo a questa tabella non sono una fotografia: stanno in fondo da anni.

Rileggere che cosa sia il fondo della scala

Un rendimento lordo del 4,89% a Kensington and Chelsea non significa che l'asset sia debole o sottoperformante. E un mercato comprato per qualcosa che non e il reddito, prezzato di conseguenza, e poi misurato con un metro che non e mai stato costruito per soddisfare. L'errore non sta nel borough. Sta nel leggere un bene di conservazione del capitale col righello di uno strumento di reddito, e poi sorprendersi.

L'errore inverso costa di piu. Barking and Dagenham al 8,66% non e un investimento migliore perche il numero e piu grande. E uno strumento diverso, con una domanda di inquilini diversa, un rischio di sfitto diverso e una liquidita di rivendita diversa, e i 3,77 punti di distanza sono il prezzo per scoprire quale dei due stai comprando davvero.

Rendimento lordo da locazione per borough di Londra

Metodologia

rendimento lordo = affitto medio mensile ONS PIPR x 12 diviso prezzo MEDIANO HM Land Registry Price Paid (appartamenti, categoria A), stesso borough; periodi DIVERSI: prezzo 2026-06, affitto 2026-07; riproducibile con intel.scala_rendimenti('2026-06-30','median_ppd','2026-07-01')

Prezzi: HM Land Registry Price Paid Data, compravendite di categoria A (pieno valore di mercato), tipo F (appartamenti), concluse fra il 1 luglio 2025 e il 30 giugno 2026, una mediana per borough. Kensington and Chelsea: 985 compravendite, mediana 890.000 sterline. Affitti: ONS Price Index of Private Rents, affitto medio mensile di luglio 2026. Entrambi letti il 30 agosto 2026.

Ricerche di terzi citate, con il rapporto e la data in cui e stato consultato:
- Savills — Lettings Spotlight: Market Movements - Q2 2026 (consultato il 25 agosto 2026)

Dati primari: HM Land Registry — Price Paid Data e ONS — Price Index of Private Rents, entrambi Open Government Licence v3.0.

Da leggere dopo, nella stessa serie

- quanto paga davvero un non residente per entrare, borough per borough
- il 2% che torna indietro con un conteggio di 183 giorni
- perche il tasso sposta il piano piu di quanto lo sposti il borough

Fonti

- HM Land Registry — Price Paid Data (Open Government Licence v3.0)
- ONS — Price Index of Private Rents
- Savills — Lettings Spotlight: Market Movements Q2 2026

FAQ

Dove conviene investire negli immobili a Londra?

Sul rendimento la classifica ribalta l'elenco solito. Calcolata sulle mediane Price Paid dello HM Land Registry e sul Price Index of Private Rents dell'ONS, Barking and Dagenham e prima al 8,66% e Kensington and Chelsea e ultima su 32 al 4,89%.

Che rendimento lordo da locazione producono gli immobili di Londra?

Sui 32 borough di Londra che hanno sia una serie di prezzo sia una di affitto, il rendimento lordo va dal 8,66% al 4,89%, con 3,77 punti percentuali di distanza.

Il prime central London e un buon investimento da reddito?

Kensington and Chelsea, Camden e City of Westminster chiudono la classifica sul rendimento lordo: City of Westminster 30esima al 5,09%, Camden 31esima al 5,01%, Kensington and Chelsea 32esima al 4,89%. Sono comprati per conservare il capitale, non per il reddito, e misurarli con un metro da reddito da la risposta sbagliata.

Sources

• HM Land Registry — Price Paid Data (Open Government Licence v3.0)
• ONS — Price Index of Private Rents
• Savills — Lettings Spotlight: Market Movements Q2 2026