Casa a Londra: le tasse che ogni italiano deve conoscere

Se sei residente fiscale in Italia e possiedi un appartamento a Londra, il fisco italiano non smette di guardarti alla frontiera. Ci sono quattro obblighi principali da conoscere: l'IVIE, il quadro RW, la tassazione dei redditi da locazione e l'imposta di successione. Nessuno è insuperabile, ma tutti richiedono pianificazione.

Questa guida copre il lato italiano: cosa dichiari e paghi in Italia su un immobile che si trova a Londra. Per il lato UK (SDLT, CGT, IHT, regime FIG) consulta la nostra guida completa scaricabile riservata ai membri: la scarichi lasciando la tua email, senza alcun impegno.

IVIE: l'IMU italiana sugli immobili esteri

L'IVIE è un'imposta patrimoniale annuale che paghi in Italia sul valore di un immobile a Londra. Dal 2021, post-Brexit, la base imponibile per un immobile UK non è più il valore ai fini Council Tax ma il costo risultante dall'atto di acquisto. Fonte: Agenzia delle Entrate, Telefisco 2021 e Circolare 28/E/2012.

Esempio: un appartamento acquistato a 600.000 sterline genera IVIE annuale di circa 6.360 euro. In comproprietà, l'imposta è pro-quota. L'imposta non si applica all'abitazione principale all'estero (salvo categorie di lusso).

Quadro RW: il monitoraggio fiscale è obbligatorio

Separato dall'IVIE ma altrettanto vincolante: se possiedi un immobile a Londra, devi dichiararlo nel quadro RW del Modello Redditi PF o nel quadro W del 730 (dal 2024 disponibile anche per chi fa il 730). L'obbligo scatta anche se l'IVIE è zero. Omettere espone a sanzioni dal 3% al 15% del valore non dichiarato. Il UK scambia informazioni automaticamente con l'Agenzia delle Entrate. Fonte: D.L. 167/1990, conv. L. 227/1990.

Redditi da locazione: la doppia dichiarazione senza doppia imposta

Se affitti il tuo appartamento di Londra, il reddito va dichiarato sia nel UK che in Italia. La Convenzione contro le doppie imposizioni Italia-UK (L. 329/1990) evita il doppio prelievo.

Imposta di successione italiana su un immobile a Londra

Se sei residente fiscale in Italia, il fisco italiano tassa l'intero patrimonio mondiale alla tua morte, compresa la casa a Londra. Le aliquote sono tra le più basse in Europa.

Esiste una convenzione bilaterale Italia-UK contro le doppie imposizioni successorie: dove si applica, elimina alla radice il doppio prelievo con l'IHT britannica (40% oltre 325.000 sterline di franchigia). Dove non copre, resta il credito d'imposta: l'IHT pagata nel UK si scala dall'imposta italiana. Fonte: art. 26 D.Lgs. 346/1990. Nota 2026: il D.Lgs. 139/2024 ha introdotto l'autoliquidazione e abolito il coacervo successorio.

Persona fisica o società

Acquistare tramite una Ltd inglese o una holding italiana sposta il profilo fiscale su entrambi i lati. Dal 2020 l'IVIE si applica anche a società semplici e enti non commerciali italiani residenti. La struttura societaria può proteggere dall'IHT UK ma non elimina gli obblighi italiani. È materia da pianificazione fiscale internazionale con un commercialista abilitato.

Pagare meno tasse su una casa a Londra, legalmente: le leve che la legge prevede

Come pagare meno tasse su un immobile a Londra è la domanda più cercata e peggio risposta del settore. La risposta seria non sta nei trucchi: sta nelle agevolazioni che la legge stessa prevede, e che la maggior parte dei compratori internazionali non usa perché non le conosce. E quasi tutte valgono anche se vivi in Italia: l’immobile londinese resta nel perimetro fiscale britannico ovunque tu risieda. Le eccezioni sono segnalate. Le principali:

L’intestazione giusta prima del rogito. Persona fisica o società cambia tutto: una società deduce integralmente gli interessi del mutuo (per le persone fisiche la deduzione è limitata a un credito del 20%, la cosiddetta Section 24) e paga corporation tax al 19-25% invece delle aliquote personali fino al 45%. In cambio, comporta ATED e costi di gestione. La scelta si fa prima dell’acquisto, non dopo.

I trasferimenti tra coniugi. Nel Regno Unito i passaggi tra coniugi e partner civili non generano né CGT né IHT: usati bene, permettono di sfruttare due franchigie e due aliquote invece di una. Vale anche per le coppie che vivono entrambe fuori dal Regno Unito: il tetto di 325.000 sterline scatta solo quando i coniugi hanno status diverso davanti al fisco britannico.

La regola dei 7 anni. Le donazioni fatte in vita escono dall’asse IHT britannico se il donante sopravvive 7 anni, e la regola copre l’immobile UK di chiunque, ovunque residente (attenzione: donare un immobile UK è una cessione anche ai fini della CGT britannica). E sul lato italiano la riforma del 2024 ha eliminato il cumulo delle donazioni pregresse in sede di successione: pianificare i passaggi in vita è diventato più efficiente, su entrambi i lati.

La finestra FIG, l’unica leva riservata a chi si trasferisce. Chi diventa residente fiscale UK dopo un lungo periodo all’estero può beneficiare di 4 anni di esenzione sui redditi esteri: per chi pianifica il trasferimento, il calendario è una leva fiscale.

I portafogli da 6+ unità. Acquistare sei o più abitazioni in un’unica transazione sposta l’SDLT sulle aliquote non residenziali, molto più basse delle residenziali maggiorate.

E una cosa che non funziona più: il Multiple Dwellings Relief, per anni la scorciatoia più citata sull’SDLT, è stato abolito dal giugno 2024. Chi te lo propone ancora sta lavorando su informazioni vecchie.

Ognuna di queste leve ha condizioni, eccezioni e casi in cui non conviene. Nella guida completa le trattiamo una per una con le cifre; e prima di muoverti, il passaggio da un fiscalista abilitato non è un consiglio di cortesia, è parte del rendimento.

Domande frequenti

Quanto si paga di IVIE su una casa a Londra?

Dal 2024 la base imponibile per immobili UK (extra-UE post-Brexit) è il costo risultante dall'atto di acquisto. L'aliquota IVIE è 1,06% annuo, pro-quota per mesi di possesso. Non è dovuta se l'importo complessivo è inferiore a 200 euro. Fonte: Agenzia delle Entrate, Circolare 28/E del 2 luglio 2012 e Legge di Bilancio 2024.

Come si dichiara una casa a Londra nel quadro RW?

Ogni residente fiscale in Italia che detiene un immobile estero compila il quadro RW (Modello Redditi PF) o quadro W (730, dal 2024). Va indicato il valore e la quota di possesso. L'obbligo di monitoraggio scatta anche se l'IVIE dovuta è zero. Fonte: D.L. 167/1990.

La casa a Londra è soggetta all'imposta di successione italiana?

Se il defunto era residente fiscale in Italia, il fisco italiano tassa l'intero patrimonio mondiale incluso l'immobile a Londra. Aliquote: 4% per coniuge/figli (franchigia 1 milione a erede), fino a 8% per soggetti non legati da parentela. Esiste una convenzione Italia-UK che può eliminare la doppia imposizione. Fonte: art. 2 TUS, Agenzia delle Entrate.

I redditi da affitto di una casa a Londra vanno dichiarati in Italia?

Si, se sei residente fiscale in Italia. Il reddito da locazione va dichiarato nel quadro RL. Se già tassato nel UK, hai diritto al credito d'imposta per le imposte pagate all'estero (art. 165 TUIR). Fonte: TUIR, Convenzione Italia-UK contro le doppie imposizioni.

Come si pagano meno tasse su una casa a Londra?

Non con trucchi ma con le agevolazioni previste dalla legge: la scelta tra persona fisica e società prima del rogito, i trasferimenti tra coniugi (senza CGT né IHT nel Regno Unito), la regola dei 7 anni sulle donazioni, la finestra FIG di 4 anni per chi si trasferisce, e le aliquote non residenziali per acquisti di 6 o più unità. Il Multiple Dwellings Relief invece è stato abolito nel 2024. Ogni leva ha condizioni: verifica con un fiscalista abilitato.

Questa pagina è analisi informativa, non consulenza fiscale. Aggiornata a luglio 2026. Verifica sempre con un commercialista abilitato prima di operazioni concrete.