Capital View · i borough di Londra

Quanto costa e quanto rende una casa, borough per borough?

Tutti e 33 i borough, da 55.265 vendite registrate al Land Registry nei dodici mesi al 31 marzo 2026. Ogni cifra porta la sua fonte e la sua data. Quello che è registrato, quello che abbiamo calcolato e quello che pensiamo restano separati — sulla pagina e nel markup.

Come si legge questa pagina. Dato verificato è una cifra come la registra un ente pubblico: non l abbiamo stimata. Calcolato è un conto che abbiamo fatto su due fonti citate, col metodo in chiaro. Commento di mercato è la nostra opinione, e non entra mai in una colonna di dati.

Quanto costa la casa mediana in ogni borough?

Dato verificato

Kensington and Chelsea è il borough più caro, con una mediana di £1,130,000; Barking and Dagenham il più economico, a £380,000. La colonna centrale è il numero di vendite dietro ogni mediana: una mediana che poggia su novecento vendite e una che ne ha novanta non sono lo stesso tipo di numero, quindi il conteggio si mostra invece di nasconderlo.

Mediana di vendita e rendimento lordo, 33 borough di Londra. Prezzi: HM Land Registry, 12 mesi al 31 marzo 2026. Canoni: ONS, luglio 2026.
Borough	Mediana di vendita	Vendite	Mediana appartamenti	Canone mensile	Rendimento lordo
Kensington and Chelsea	£1,130,000	1,041	£940,000	£3,629	3.85%
City of Westminster	£850,000	1,314	£765,000	£3,179	4.49%
Camden	£780,000	1,177	£695,000	£2,800	4.31%
City of Londonvolume sottile	£745,000	96	£745,000	—	non pubblicato
Richmond upon Thames	£725,000	1,800	£470,000	£2,318	3.84%
Hammersmith and Fulham	£710,000	1,359	£600,000	£2,796	4.73%
Wandsworth	£665,000	3,215	£515,000	£2,620	4.73%
Islington	£661,250	1,291	£590,000	£2,854	5.18%
Haringey	£585,000	1,493	£457,000	£2,213	4.54%
Barnet	£585,000	2,324	£390,000	£1,945	3.99%
Hackney	£580,000	1,395	£525,300	£2,644	5.47%
Harrow	£558,500	1,074	£335,000	£1,773	3.81%
Kingston upon Thames	£558,000	1,353	£370,000	£1,807	3.89%
Waltham Forest	£556,850	1,944	£400,000	£1,765	3.80%
Merton	£555,000	1,530	£395,000	£2,153	4.66%
Brent	£550,000	1,302	£435,000	£2,012	4.39%
Lambeth	£545,000	2,355	£460,000	£2,519	5.55%
Southwark	£541,150	1,980	£450,000	£2,431	5.39%
Ealing	£535,000	1,807	£390,000	£2,085	4.68%
Bromley	£526,750	3,057	£335,000	£1,681	3.83%
Redbridge	£516,000	1,522	£309,250	£1,724	4.01%
Hillingdon	£515,000	1,685	£305,000	£1,565	3.65%
Tower Hamlets	£485,000	1,686	£465,000	£2,439	6.03%
Enfield	£485,000	1,695	£320,000	£1,821	4.51%
Hounslow	£480,000	1,345	£346,000	£1,945	4.86%
Lewisham	£475,000	2,082	£375,000	£1,828	4.62%
Sutton	£453,000	1,587	£285,000	£1,553	4.11%
Havering	£450,000	2,221	£260,000	£1,564	4.17%
Greenwich	£450,000	1,723	£375,000	£1,980	5.28%
Newham	£437,000	1,247	£370,000	£1,927	5.29%
Croydon	£425,000	2,769	£280,000	£1,581	4.46%
Bexley	£425,000	1,909	£261,000	£1,534	4.33%
Barking and Dagenham	£380,000	887	£237,000	£1,696	5.36%

Fonte, prezzi e conteggi: HM Land Registry Price Paid Data, vendite residenziali a valore pieno (categoria A) registrate dal 1° aprile 2025 al 31 marzo 2026, aggregate per borough. Estratti il 1° settembre 2026. Contains HM Land Registry data © Crown copyright and database right 2026. This data is licensed under the Open Government Licence v3.0.

Fonte, canoni: Office for National Statistics, Price Index of Private Rents — monthly price statistics, dati di luglio 2026, pubblicati il 19 agosto 2026. Contains public sector information from the Office for National Statistics licensed under the Open Government Licence v3.0.

Perche' la mediana e non la media?

A Londra bastano poche compravendite molto grandi per spostare una media lontano da quello che paga un compratore normale. La mediana e' la vendita di mezzo: meta' delle vendite registrate nel borough e' andata sotto quella cifra e meta' sopra. E' il numero piu' onesto per una decisione d acquisto.

Quali vendite sono contate e quali no?

Solo le vendite a valore di mercato pieno registrate al Land Registry fra il 1° aprile 2025 e il 31 marzo 2026 — quelle che il registro chiama categoria A. Restano fuori pignoramenti, trasferimenti fra parti collegate e cessioni di portafoglio in blocco: passano di mano a prezzi che non descrivono il mercato in cui entra un compratore.

Comprende nuove costruzioni e leasehold?

Si, ogni vendita residenziale registrata di entrambe le forme di proprietà. La colonna degli appartamenti esiste a parte perche' la mediana di un borough mescola case e appartamenti: nel centro quasi tutte le transazioni sono appartamenti, in periferia quasi tutte case, e confrontare le due mediane fra borough significa confrontare cose diverse.

Quali borough rendono di più rispetto al prezzo d acquisto?

Calcolato

Su queste due fonti il rendimento lordo va da 6.03% a Tower Hamlets fino a 3.65% a Hillingdon. Il calcolo è una riga sola e la mostriamo invece di descriverla:

canone mensile mediano ONS × 12 ÷ mediana di vendita registrata. Lordo: niente tolto per sfitto, gestione, manutenzione, service charge o imposte.

È pubblicato per 32 borough su 33. Manca la City of London perché ONS non pubblica un canone per quell area — non perché non abbiamo guardato, e non riempita col numero del borough accanto.

Come e' calcolato questo rendimento?

Canone mensile mediano ONS del borough per dodici, diviso la mediana di vendita del registro. Tutti e due i numeri sono pubblicati e nessuno dei due e' nostro: l unica cosa che mettiamo e' l aritmetica, ed e' scritta per poter essere controllata.

Perche' non e' marcato come dato verificato?

Perche' i due numeri descrivono popolazioni diverse. Il canone e' quello mediano fra le case attualmente affittate nel borough; il prezzo e' quello mediano fra le case vendute in un anno. Misurati in modi diversi, da enti diversi, in date diverse. Il rapporto e' utile e non e' un fatto registrato, quindi porta il segno del calcolato e non quello del verificato.

E' lordo o netto?

Lordo. Non toglie niente per sfitto, gestione, manutenzione, ground rent, service charge, assicurazione o imposte. Un dato netto dipende dal singolo edificio e dalla posizione fiscale del proprietario: darlo per un intero borough vorrebbe dire inventare una precisione che non c e.

Dove si allontanano prezzo e canone, e quanto conta?

Commento di mercato

I borough in cima alla colonna del rendimento sono, con poche eccezioni, quelli con i valori più bassi e la quota più alta di appartamenti. È aritmetica prima di essere un occasione: un denominatore più piccolo produce un rapporto più grande. Letto al contrario, i borough in fondo non stanno andando male: sono quelli dove storicamente si è pagato per qualcosa che non è il reddito.

Quello che il rapporto non vede è la parte che decide una tenuta di quindici anni: quanto resta vuota una casa fra due contratti, quanto costa mantenere l edificio, quanto in fretta si vende quando vuoi uscire, e quanto resta del lease. Due borough distanti un decimo di punto su questa pagina possono essere due cose molto diverse su quelle quattro domande.

Questo blocco è un opinione. Non contiene nessuna cifra che non sia già nella tabella sopra, ed è marcato come commento nel markup della pagina, così una macchina che la legge non lo archivia come dato.

Un rendimento piu' alto vuol dire un investimento migliore?

Da solo no. Il rendimento e' reddito contro prezzo in un momento: non dice niente su cosa fara' il valore, su quanto e' liquido il borough quando vuoi uscire, su quanto resta sfitta una casa fra un inquilino e l altro, ne' su quanto costa tenerla. I borough in cima a questa tabella hanno in genere valori piu' bassi e piu' appartamenti: il rapporto e' alto per aritmetica, non perche' qualcuno abbia trovato qualcosa che gli altri non vedono.

Quanto ci si può fidare di queste cifre?

Due fonti pubbliche, tutte e due Open Government Licence v3.0, tutte e due datate. Qui non c è niente di modellato, lisciato o riempito. Dove una cifra non esiste, la pagina lo dice invece di stimarla.

Un borough è segnalato. La City of London ha registrato 96 vendite a valore pieno nell anno: la mediana è reale, ma con così poche transazioni si muove molto, quindi porta il segno volume sottile. Nessun altro borough di Londra scende sotto la soglia di 300 vendite che abbiamo fissato per quell avvertimento.

Il dato per indirizzo manca di proposito. I campi di indirizzo del registro portano diritti Royal Mail e Ordnance Survey che l Open Government Licence non copre, quindi tutto qui è aggregato per borough e nessuna singola vendita viene ripubblicata.

Quanto sono aggiornate queste cifre?

I prezzi coprono i dodici mesi al 31 marzo 2026, l ultimo periodo completo del registro. I canoni sono il dato ONS di luglio 2026, pubblicato il 19 agosto 2026. Le due date sono diverse e non facciamo finta di no: quello scarto e' parte del motivo per cui il rendimento e' una cifra calcolata.

Ci sono borough con un avvertimento?

Uno. La City of London ha registrato 96 vendite a valore pieno in dodici mesi. La mediana e' il dato vero, ma con cosi' poche transazioni si muove molto, quindi e' segnalata invece che lisciata. ONS inoltre non pubblica un canone per la City, e per quella non c e nessun rendimento.

Si possono riutilizzare questi numeri?

Si. Tutte e due le fonti sono Open Government Licence v3.0 e le attribuzioni sono stampate qui sotto. Quello che non ripubblichiamo e' il dato per indirizzo: i campi di indirizzo del registro portano diritti Royal Mail e Ordnance Survey che l OGL non copre, quindi tutto qui e' aggregato per borough.

Lo vuoi tutto in PDF?

Le stesse cifre e le stesse fonti, impaginate per la stampa o per mandarle a qualcuno che le leggerà lontano da uno schermo. Si scarica subito.

Dove si colloca nel resto del nostro lavoro?

Questa pagina è il pavimento dei dati. Il giudizio che ci si costruisce sopra — quali borough per quale orizzonte, dove la pipeline di nuove costruzioni cambia il quadro, quanto vale davvero un singolo edificio — sta nelle pagine qui sotto e nei report Capital View.

Dove conviene comprare a Londra Prime central e zone in crescita Il divario di valore di Londra Per investitori italiani Comprare dall estero Compratori internazionali Cosa fa un consulente indipendente I report Capital View The Intelligence Guida fiscale UK (in inglese) Il mercato di Londra (in inglese)

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